По законодательству РФ (ст. 130 ГК) недвижимое имущество – это земля, недра, водные объекты, прочие связанные с землей объекты. Недвижимым имуществом считаются морские и воздушные суда, проходящие государственную регистрацию, а также объекты космоса.
Права на недвижимость – это права владения, распоряжения и пользования. Права собственника вступают в действие или прекращают действовать с даты государственной регистрации возникновения или прекращения прав.
В соответствии со статьей 5 Закона об объекты оценки – это вещи, движимое и недвижимое имущество, права на собственность, права обязательств и требований, услуги, информация, другие объекты прав. По статье 11 Закона об оценочной деятельности отчет оценщика должен содержать идентификацию объекта недвижимости и его точное описание.
Оценка недвижимости: цели и задачи.
Цели и задачи оценки недвижимости оценщик указывает в отчете об оценке (практическое применение и вид стоимости). выполняется при сделках купли \ продажи, сделках по аренде, при акционировании компаний, изменении долей в правах на имущество, при эмиссии акций, кадастровой оценке, страховании, кредитовании объектов, в случае привлечения инвестиционных капиталов, ликвидации предприятий и т.д.
Основные понятия, используемые в оценке.
- Цена – факт затрат в денежном выражении на покупки объектов-аналогов;
- Затраты – издержки для создания объекта – аналога оцениваемого объекта;
- Стоимость – мера количества денежных средств, которые покупатель заплатит за .
Две формы стоимости:
- потребительная стоимость (комплекс свойств недвижимости для конкретного пользователя при конкретном её использовании).
- меновая стоимость (возможность недвижимости быть обменянной на деньги или товары);
Виды стоимости: рыночная, замещения, воспроизводства, стоимость при существующем использовании, инвестиционная, стоимость для налогообложения, ликвидационная, утилизационная, специальная.
Принципы оценки.
Принцип полезности предполагает, что более высокой стоимостью и полезностью обладают объекты с максимальным уровнем удовлетворения потребителя.
Принцип замещения означает, что если несколько объектов недвижимости будут обладать близкими значениями показателей доходности и полезности, то востребованы будут объекты с меньшей ценой. Покупатель имеет возможность альтернативного выбора.
Принцип ожидания предполагает ожидаемые покупателем доход, удобства, выгоды. Данный принцип — основа доходного подхода в оценке недвижимости.
Принцип вклада: стоимость и полезность объекта определяют составляющие его факторы, для определения степени влияния каждого фактора используют принцип вклада.
Вклад – это увеличение стоимости недвижимости за счет фактора или его элементов.
Принцип сбалансированности: оптимальная комбинация компонентов объекта определяет максимальную стоимость объекта. Сбалансированность недвижимости выражена в показателях эффективности и емкости.
Емкость отражает количество недвижимости, принадлежащее земельному участку.
Эффективность определяет возможную прибыль с земельного участка с объектами недвижимости.
Принцип разделения трактует, что элементы недвижимости и права на поэлементное имущество можно изменять так, что стоимость объекта будет максимальной. При разделении имущественных прав на физические элементы недвижимости возможны виды разделения:
- пространственное разделение: права на воздушное пространство, на землю, на недра, воду; разделение земли на участки и т.д.;
- разделение по правам на имущество;
- разделение по периоду владения.
Принцип спроса и предложения: с изменением соотношения спрос / предложение изменяется цена недвижимости.
Принцип конкуренции: соперничество участников рынка, стремящихся получить прибыль, определяют цены на недвижимость.
Принцип соответствия: наибольшей стоимостью объект обладает при наличии разумной комбинации однородности архитектуры и землепользования.
Принцип изменения внешней среды: учет различных изменений в экономике, перспективе развития территории.
Принцип ЛНЭИ (лучшее и наиболее эффективное использование): из возможных вариантов выбирают вариант использования объекта с более полной функциональной реализацией.